Der Marktgemeinderat hat in seiner vorletzten Sitzung im Jahr 2023 eine wegweisende Entscheidung zur „Sozialen Bodennutzung“ (SoBoN) getroffen: Aus der Sicht von uns Grünen ein wichtiger Baustein, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Und dabei gleichzeitig für Öffentlichkeit, Klarheit und Transparenz des gemeindlichen Handelns zu sorgen.
Hintergründe
Die Kommune hat die Planungshoheit. Das heißt konkret: Der Gemeinderat entscheidet: Wo werden Wohngebiete ausgewiesen, wo Mischgebiete, wo Urbanes Gebiet? Über die Bauleitplanung steigt der Wert der betreffenden Grundstücke natürlich enorm. Aus Grünland wird Bauland. In aller Regel gut für den Eigentümer. Die Gemeinde aber trägt die hohen Folgekosten: Straßen, Kindergarten- und Krippenplätze, Schulen, usw., …
Die Kernfragen lauten: Wie verhindert man, dass die Planungsgewinne privatisiert, die Folgekosten aber von der Gemeinschaft getragen werden? Und: Kann man das überhaupt?
Rechtliche Grundlagen
„Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen.“ Das steht nicht etwa im Parteiprogramm der Grünen, sondern im Art. 161 der Bayerischen Verfassung.
Tatsächlich entscheidend sind allerdings die Regelungen im Baugesetzbuch (Bundesrecht). Hiernach dürfen Planungsgewinne in einem „angemessenen Rahmen“ abgeschöpft werden. Der Profiteur der Baulandausweisung muss also abgeben. Wenn die Gemeinde das beschließt.
Was angemessen ist, darüber lässt sich natürlich nicht nur mit Juristen trefflich diskutieren. Eine Stadt München hat hier sicherlich auch andere Hebel, als eine Kommune wie Holzkirchen. Mit der Abgabe von 50% der Bruttobaulandfläche zum Verkehrswert – gerechnet vor der eigentlichen Wertsteigerung – an die Gemeinde liegen wir aber im absolut rechtssicheren Bereich.
Bisherige Praxis
In früheren Jahrzehnten hat man in Holzkirchen von SoBoN Regelungen gar keinen Gebrauch gemacht. Bereits seit einiger Zeit hat man aber auch in Holzkirchen im Rahmen städtebaulicher Verträge Einzellösungen erarbeitet und jeweils im Gemeinderat abgestimmt. Nachteil: Mangelnde Öffentlichkeit und Transparenz, keine öffentliche Festlegung der Abschöpfungsquote, sofort taucht der Verdacht der Ungleichbehandlung auf. Deshalb nun eine Richtlinie, die im gesamten Gemeindegebiet ab einer Baurechtserhöhung von 500 qm Geschossfläche greift.
Richtlinie schafft Klarheit – Spielräume für die Gemeinde
Mit der neuen Richtlinie „machen wir uns ehrlich“, schaffen wir Klarheit für alle Beteiligten und bleiben als Kommune dennoch flexibel. Denn uns stehen mehrere Möglichkeiten der Abschöpfung zur Verfügung. Neben dem Erwerb von 50% der Fläche gibt es z.B. auch die Option 40% des geschaffenen Wohnraumes zum Selbstkostenpreis (+ Grundstücksanteil) zu erwerben, oder aber temporäre Mietpreisbindungen festzusetzen. Jedes der Modelle hat seine Vor- und Nachteile. Wir Grünen favorisieren eindeutig die Varianten, bei denen die Gemeinde dauerhaft Eigentum erwirbt. In jedem Einzelfall entscheidet das der Gemeinderat. So bleiben wir sehr flexibel – mit dem immer gleichen Ziel: Bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Erfreulich: Die Abstimmung erfolgte über alle Fraktionen hinweg einstimmig.
